築40年マンション　いつまで住めるか？売却、購入、相続、を解説

マンションの購入・売却で一番気になることは、築年数・修繕ですよね。

最近では築年数が30年～40年のマンションも増えてきており、不動産取引において選択肢の1つになることもあります。そこで今回は、築40年マンションのメリットやデメリット、売却できるマンションの特徴などを考えていきたいと思います。

築40年マンション　気になる疑問について解説します。

ここでは、築40年マンションについてみなさんの気になる4つの疑問を考えていきます。

疑問①マンションの耐用年数とは？

不動産（マンション）の売却や購入を検討する際に、だれもが気をつけているのが耐用年数ですよね。この耐用年数とは、法的に指定されている資産の価値が続く期間。ただし、耐用年数は法的に定められているもので、実際に使用できる期間には関係ないということに注意です。そのため、耐用年数を過ぎても使用可能なアパート（築古）やマンションは数多くあります。耐用年数は建物の構造によって異なり、鉄筋コンクリート造（RC・SRC）のマンションは47年となってます。

耐用年数（RC・SRC）が47年のマンションですが、どのくらい住める？近年、建築技術の向上によって鉄筋コンクリート造住宅の寿命も伸びており、60年～100年ともいわれます。しかし、このような寿命は工事（修繕）がきちんとおこなわれ、日頃から点検や管理、こまめな修繕がおこなわれていることを前提にした寿命となります。マンションの寿命は「適切に建築されているか」「行き届いた管理がされているか」などが関係し、きちんと管理されていれば20年後でも活躍できると考えられています。さらに、現在日本に存在するマンションは戦後に建築されたものが多い。欧州や欧米のように、築100年以上などの建造物が使用されることがまだまだ少ないので、マンションの寿命が本格的にわかるのはこれからです。

問③築40年のマンションは住宅ローン審査が厳しい？

住宅ローンを借りるとき、審査を受けるとき、中古マンションでも借入できるのか気になりませんか？実際、築年数の制限を定めている銀行もありますし、築年数は銀行の融資を左右します。銀行は融資の判断をする際に、契約者の収入や返済履歴、担保評価額などを参考に評価します。とくに、担保評価額は新築物件に比べて低くなってしまうので、融資の審査で通りにくかったり、融資金額が低かったりする場合があるようです。

疑問④築40年のマンションは購入して大丈夫？

築年数が経っていると、「購入してよいか」と悩んでしまいますよね。先にもお話ししたとおり、マンションの寿命や状態は、築年数ではなく管理状況や修繕履歴で左右されます。同じ築40年のマンションでも、現役で活躍できるマンションと、住宅としての機能を果たせないマンションがあるのはそのためです。築年数にとらわれ過ぎず、「適切な大規模修繕がおこなわれてきたか」「管理会社がきちんと管理しているか」など、マンションの状態を実際に見ながら確認してみてください。

後悔せずに、質の高いマンションを購入するなら重要となりますよ。

築40年マンションのメリット・デメリット

築40年マンションは、デメリットだけではなくメリットも多く存在しますし、築40年マンションの特徴を知って、マンション選びに活用したいですね。

築40年マンションのメリット

①立地がいい

築40年のマンションと言うと、建設された当時は1980年代となり、1980年代はマンションの建設ラッシュが始まり、今よりも立地がいい場所に建設できることが多くありましたね。そのため、交通の便や周辺環境がよいマンションを見つけやすいのが特徴となります。

②価格が安い

中古マンションなので、新築マンションに比べると購入価格が安価となります。1,000万円以上も安価で購入できることもあり、可能な限り購入費用を抑えたいという方には良いといえるでしょう。また、購入後に自分好みにリノベーションやリフォームをしたい方も多く、購入費用の負担が軽い分、コストをかけてリノベーションができるメリットと言えるでしょう。

①住宅ローンの審査が厳しい

担保評価額が低い築40年マンションは、住宅ローンの審査が厳しく、そのため、自己資金がない場合はデメリットになるでしょう。

②修繕積立金が高額

マンションの修繕積立金は、築年数が経つにつれ値上げすることが多くなります。修繕積立金とは、入居者から大規模修繕にかかる費用として毎月徴収されるものとなります。マンションが古くなれば、老朽化にともない修繕する場所や規模が大きくなるので、多くの修繕積立金が必要になると考えています。

築40年マンションの相続

マンションに住む割合の増加によって、築40年マンションを遺産として残すケースも増えています。ですが、築40年マンションでは相続税のほかにも、修繕積立金や固定資産税を支払う必要があり、負担が大きくなることもあります。築40年マンションを遺産として残された場合、以下のような選択肢があります。

相続放棄する・相続して自分が住む・相続して賃貸に出す・相続して売却する

売却できる築40年マンション

築40年マンションでも、売却は可能です。売却できるマンションの特徴と、高く売却するコツをご紹介します。

売却できる築40年マンションの特徴とはなにか

①新耐震基準が適用されている

築40年マンションを売却するのなら、建築された年を確認する事が大事。1981年6月以降だと新耐震基準で建設されており、旧耐震基準よりも資産価値が高く評価されます。

②好立地にある

築40年マンションは他の住宅に比べて好立地条件でることが多く、マンションの立地条件を重視してお客様も多く購入する検討されている方の多いです。利便性や生活環境のよさを確認し、売却時にはアピールポイントとまなります。

③管理状況がよい

管理会社が良いと管理がよく、共有スペースまで手入れが行き届き、マンションの状態がきれいに保たれています。清潔で綺麗なマンションは買い手にいいイメージを与え、購入の決め手になる事があります。これまで適切に修繕していれば管理組合がしっかりと機能しているとわかるので、買い手も安心して購入できるわけです。

＜高く売却するには＞

築40年マンションを高く売却するためには、いくつかポイントがあります。

①複数の不動産会社に査定依頼を出す

マンションを売却する際には、複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。不動産会社によっても査定額は異なり、マンションの売却が得意な会社もあれば、土地の売却が得意な会社もあります。売却実績を確認しながら、マンション売却が得意な不動産会社を選びましょう。ただし、金額だけで決めない方がよいでしょう。戦略などをよく聞いてください。

②他の部屋と価格競争しない

マンションでは、他の部屋も同時期に売りに出されていることがありますが、同じマンションとなると、周辺環境や間取りなどはほぼ同じとなります。そのため、条件が同じなため、価格競争になることがあり、納得のいく売却ができないこともあります。他の部屋の売却価格に左右されないようにしてください。

まとめ

今回は、築40年マンションのメリット・デメリットなどをお伝えしましたが、築40年でもマンションの状態によって、まだまだ住めます。築年数だけにとらわれないように注意しましょう。

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