不動産売却における3種類の媒介契約の特徴と注意点について解説

不動産を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼して買主を探すのが一般的ですが、そのためには不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要があります。
この「媒介契約」には3つの種類があり、それぞれの特徴について理解したうえでご自身に合ったものを選ぶことが大切です。
今回は不動産売却時の3種類の媒介契約について、それぞれの特徴やメリット・デメリット、知っておくべき注意点をご説明します。
高崎市で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産を売却する際に不動産会社と結ぶ「媒介契約」とは？

冒頭でもお伝えしましたが、不動産の売却は不動産会社の仲介によっておこなわれるのが一般的です。
個人で買主を探して契約を結ぶことは可能ですが、不動産を売却する際には不動産取引や法律に関する知識が必要な場面も少なくりません。
売主が1人で買主を探したり手続きをしたりすることは困難なケースが多いため、不動産会社に仲介を依頼したほうが安全な取引をおこなえるのです。

媒介契約とは

媒介契約とは、不動産会社と売主のあいだで結ぶ契約のことです。
不動産会社は、宅地建物取引業法によって売主と媒介契約を結ぶことが義務付けられており、販売活動の方法や売却が成功した際の報酬などについて定めた「媒介契約書」を取り交わして契約を結びます。
媒介契約を結ぶことによって依頼内容が明確になり、仲介業務でのトラブルを防ぐことができるのです。

媒介契約には3つの種類がある

媒介契約には、以下の3つの種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

3種類の媒介契約を区別する大きなポイントは、「契約を結べる不動産会社の数」「自分で見つけた買主との取引が可能かどうか」「レインズへの登録と売主への報告義務の有無」の3つです。
「レインズ」とは、国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムで、不動産会社はこのシステムを利用して物件情報を確認することができます。
レインズに物件の情報を登録することで、より多くの不動産会社が物件を知ることができるため、買主を早く見つけられるという大きなメリットがあります。
上記のポイントをふまえて、それぞれの特徴を具体的にご説明します。
一般媒介契約
一般媒介契約は、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約で、たとえば親戚や知人など、自分で見つけてきた買主との直接取引も可能です。
レインズへの登録や売主へ販売活動の状況を報告する義務はありません。
専任媒介契約
専任媒介契約は、仲介を1社の不動産会社にのみ依頼する契約で、自分で見つけてきた買主との直接取引も可能です。
媒介契約締結日の翌日から7日以内に物件の情報をレインズに登録することと、2週間に1回以上の頻度で売主に対して活動状況を報告することが義務付けられています。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は専任媒介契約と同様、仲介を1社の不動産会社にのみ依頼する契約ですが、自分で見つけてきた買主と直接取引をすることはできません。
自分で見つけてきた買主と取引したい場合は、仲介を依頼した不動産会社を通す必要があります。
媒介契約締結日の翌日から5日以内に物件の情報をレインズに登録することと、1週間に1回以上の頻度で売主に対して活動状況を報告することが義務付けられています。
このように媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴があります。
媒介契約を選ぶうえで大切なのは「どのように売却活動を進めたいか」ということです。
媒介契約は、不動産をより良い条件で売却するための大切なポイントです。
それぞれの特徴を理解して、どの媒介契約がご自身に合っているかを考えて選ぶようにしましょう。

不動産売却における3種類の媒介契約のメリット・デメリット

不動産を売却する際の媒介契約には3種類あることと、それぞれの特徴について前章でご説明しましたが、メリット・デメリットも知ったうえで選びたいですよね。
そこで3種類の媒介契約について、どのようなメリットがあるのか、知っておくべきデメリットはどのような点なのかをそれぞれご説明します。

一般媒介契約のメリット・デメリットとは

複数の不動産会社に仲介を依頼できるため、不動産会社同士の競争が高まる点と、レインズに登録しないことで物件の情報を広く公表せずに販売活動ができる点がメリットです。
ただし、不動産会社にとっては不安定な依頼であるため、売却が長引きそう物件の場合、各社の取り組みが希薄になってしまう恐れがあります。
また活動状況を報告する義務がないため、買主の反応や販売活動がどのようにおこなわれているのかなどを把握しづらい点がデメリットだといえるでしょう。

専任媒介契約のメリット・デメリットとは

1社に絞って仲介を依頼するため、専任媒介契約を結んだ不動産会社は積極的に販売活動をおこないます。
また自分で見つけてきた買主との直接取引が可能な点は、購入してくれそうな親族や知人がいる方にとってメリットだといえるでしょう。
さらにレインズに登録して広く情報を公開することや、販売活動を把握しやすいことなど、一般媒介契約にはないメリットも得られます。
ただし、専属専任媒介契約よりもレインズへの登録期限に少し余裕がある点と、販売状況の報告頻度が低いということを覚えておきましょう。

専属専任媒介契約のメリット・デメリットとは

1社に限定して仲介を依頼する契約である点は専任媒介契約と同じですが、専任媒介契約よりもレインズに早く登録することで、早期売却につながる可能性が高まります。
また専任媒介契約よりも販売状況の報告頻度が高いため、より活動状況を把握しやすいという点も大きなメリットです。
ただし、自分で見つけてきた買主との直接取引ができないため、親族や知人などに売却する可能性がある方にとってはデメリットだといえます。
それぞれのメリット・デメリットをふまえると、不動産が人気エリアにある場合や売り出していることをあまり知られたくない方は、一般媒介契約でも良いでしょう。
一方、需要が高くないエリアに不動産がある場合や売却を急ぐ方は、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約がおすすめです。

不動産売却において媒介契約を結ぶ際の注意点

それでは最後に、媒介契約を選ぶうえで知っておくべき注意点について解説します。

注意点①内見のスケジュール調整が必要

一般媒介契約を結んだ場合、複数の不動産会社が同時に販売活動をおこなうことになります。
とくに人気エリアでは、同じ日に内見希望や購入の申し込みが入る場合があり、うまくスケジュールを調整しないとトラブルに発展する可能性があります。
複数の不動産会社と連絡を取り合う必要があることも注意点として覚えておきましょう。

注意点②広告の内容を統一する

こちらも一般媒介契約の場合の注意点ですが、広告に記載する物件の情報を統一するようにしましょう。
不動産会社によって広告の内容が異なると混乱を招き、トラブルになる恐れがあるため注意が必要です。

注意点③売却期間の目標を明確にする

売却までの期間を明確に設定することも不動産売却の大切なポイントです。
「住み替えのために売却の期限が決まっている」「早く現金化したい」という方は、広く情報を公開し、積極的に販売活動をおこなう専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。

まとめ

媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴があります。
立地条件や物件の状態、ご自身の状況に合わせた媒介契約を結び、早期売却・高値売却を目指しましょう。
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