2022-11-29
収益物件から発生する利益には、月々の家賃収入と物件の売却益があります。
では、収益物件の売却益がもっとも高くなるベストなタイミングや売却方法とは何でしょうか。
高崎市で収益物件の売却を検討している方は、物件を高く売却するタイミングや売却手順をまとめたこちらの記事をご参考になさってください。
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収益物件が高く売れるタイミングには3つのポイントがあります。
大規模修繕は収益物件を適切に維持管理するために必要ですが、高額な費用がかかり収益性が落ちてしまいます。
そのため、予測される売却益よりも大規模修繕費用のほうが高額になる場合には、大規模修繕の前のタイミングで売却しておいたほうが多額の出費がなくて済みます。
大規模修繕や設備入れ替えのおおまかな目安時期は下記のとおりです。
上記から、築20年前後でいくつもの大規模修繕や設備入れ替え時期が重なっていることが分かります。
つまり、建築からの経過年数が修繕費に大きく影響しますので、中長期の大規模修繕計画を立てておくことは修繕予算の把握にくわえて売却タイミングを測る目安にもなるのです。
収益物件の収益性を示す指標として「利回り」があり、下記の式で求めます。
(表面利回り:%)=(年間の家賃収入)÷(収益物件の購入費用)×(100)
このような家賃収入と購入費用だけで計算した利回りを「表面利回り」、維持管理費や税金やその他の収入などの詳細な要素も加味したものは「実質利回り」と呼びます。
収益物件の評価はこの利回りを重要視しますので、当然ながら満室のほうが評価(価値)が高く売却価格も高額になります。
つまり、満室もしくは満室に近い稼働率(入居率)なら高額で売れる可能性が上がりますので、高稼働時期に売却したほうが良いでしょう。
築20年の時期は、住居でも収益物件にとっても売却を検討する良いタイミングといえます。
一般的に、築20年から以降は築年数が古いと感じやすい年数であり、多くの修繕や設備の入れ替えが重なりやすい時期です。
ですから、築20年になる前をいったんは売却タイミングの基準として意識すべきでしょう。
ただし、建物の価格は築20年付近で下げ止まってから横ばいで安定するため、利回り重視の投資家には築20年以降の低価格物件を中心に探す方もいるほどです。
最近では、築年数が古い物件を最新設備にリノベーションして比較的安い家賃で貸し出せば人気物件になるため、築20年以上でもリノベーションの素材物件としてのニーズは増えています。
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収益物件を高く売却するなら仲介で、周囲に知られず早く売却するなら買取です。
まずは相場並の金額で売れるように、不動産会社に仲介を依頼して売却する方法があります。
仲介には、売主が依頼する不動産会社を専任の1社にする場合と複数社にする場合があります。
1社専任なら物件が売れれば必ず仲介手数料収入がありますので、広告宣伝費用や売却活動時間をたくさん割いてくれます。
しかし、まれに他者に情報を回さず囲い込んで売却に時間がかかる場合があります。
一方で、条件が良くて売れそうな人気物件を複数社に依頼するような場合なら、不動産会社が競争し合って高値で売却できます。
しかし、他社の仲介で売れればかけた広告宣伝費も時間も回収できないため消極的な売却活動になり、広告掲載や業務の優先順位が下がる可能性があります。
いずれにしても、少々時間がかかってでも高額で売却したい場合は、買取ではなく仲介を選ぶべきでしょう。
買取とは、不動産会社自身が買主となって収益物件を直接購入してくれる方法です。
買取の場合は仲介ではないため、不動産会社へ仲介手数料を支払う必要はありません。
不動産会社は、買い取った収益物件を自社で保有するかリフォームして再販売しますが、利益が見込める金額を計算して購入するため、相場の金額よりも安い値段で買い取ることになります。
一方で、買取は収益物件の内見をして不動産会社と価格や条件が折り合えば、すぐに売買契約をしてすぐに決済・引き渡しができるため、急ぎで現金化したい場合にはおすすめです。
物件の広告を出して広く募集しませんので、売却していることを知られたくない場合にも買取が向いています。
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高く売却するコツは、物件が安くなるタイミングを知っておいて、その前に早く売り抜けることです。
一般的に、不動産価格は築年数の経過とともに緩やかに下落していきます。
一方で、1年のような短期間でも価格が変動することはよくあり、また防音設備やペット共生や小規模オフィス対応など特化型の物件は下落が緩やかです。
とくに駅近や人気エリアの物件なら、新築時よりも価格が上昇することもあります。
築年数という大きなな価格下落のなかで、大規模修繕などの高額の出費と世の中の流行やニーズを掴み、最良のタイミングを総合的に見極められる嗅覚が必要です。
収益物件の価格はおもに「収益還元法」によって計算します。
収益物件を探す際に、よく「表面利回り10%」を希望条件とする方がいますので、この10%を満たすように価格を設定することがあります。
年間の家賃収入が800万円で表面利回り10%と設定すると、下記のように売却価格を計算します。
(年間の家賃収入800万)÷(10%)=(売却価格8,000万円)となります。
このように家賃の金額が売却価格を左右するため、収益物件の売却を検討し始めてからの客付けでは、できるだけ高い家賃で契約するようにしましょう。
収益物件を取り巻く環境のなかで、物件価格が下落する要素があれば、いち早く売り抜けるという瞬発力を持つことが大切です。
時代とともに、建築基準法・税法・銀行の融資条件・市区町村の条例などが以前よりも厳しい方向へと変化します。
たとえば、マンションの耐震基準は1981年に変わりましたが、もしも次の耐震基準に変更があれば、それ以前に建築されたマンションの人気が下がり価格は下落します。
また、融資の不正問題があれば金融庁が動いて銀行の融資条件が厳しくなり、買主の予算が少なくなって高額の収益物件は売りづらくなるでしょう。
ですから、普段から情報が早く信頼できる不動産会社と交流して、自分でも情報収集や勉強を怠らないという姿勢が大切です。
また、気になる変化には早く反応し、予定は先延ばしにせず前倒しでと、何事も早く行動に移す意識が必要です。
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収益物件をゆっくりでも高く売却するなら仲介で、周囲に知られず早く売却するなら買取です。
一般的には大規模修繕が重なる築20年よりも前に売却するべきですが、その他にも下落要素があるので注意が必要です。
日頃からいつかの売却を想定して、利回り向上と情報収集を怠らないようにアンテナを張っておきましょう。
高崎市で収益物件の売却を検討しているなら、不動産仲介と買取の両方ができる「ハウスドゥ高崎倉賀野」へお気軽にご相談ください。
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