収益物件とは？売却するメリットとデメリットを解説！

収益物件を所有している方は、売却する最適なタイミングを図っていらっしゃるのではないでしょうか。
収益物件を売却するか悩んでいる場合は、売却したときのメリットとデメリットを比較してみるのがおすすめです。
この記事では、収益物件とはなにかや、売却するメリット・デメリットをご説明します。
高崎市で収益物件の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

そもそも収益物件とは？いつ売却する？

収益物件とは、所有する不動産を人に貸し、家賃収入を得ることができる物件のことです。
ここでは収益物件の具体例や、売却するタイミングをご説明します。

収益物件の具体例

家賃収入が得られる収益物件にはさまざまな種類があります。
具体的には以下のようなものが収益物件としてあげられます。

• 一戸建てやアパートなど居住用の物件
• 企業に貸し出す事務所用の物件
• 飲食店などの店舗として貸し出すテナント物件
• 土地のまま貸し出す貸地

収益物件は不動産投資ローンを利用して購入できる

マイホームを購入するときには、金利の低い住宅ローンを組むことが一般的です。
しかし住宅ローンは契約する本人が居住することを条件としているため、収益物件では利用できません。
代わりに、不動産投資ローンを利用して購入する方が多いでしょう。

収益物件を売却するタイミングとは

収益物件を売却する際には、タイミングを見極めることが重要です。
収益物件がマンションであれば、大規模修繕がおこなわれる前の売却を検討すると良いでしょう。
外壁塗装やエレベーターの修理など、改修に多額の費用がかかる場合は、その費用が売却金額より高ければ大規模修繕前に売却したほうが良いでしょう。
また、周辺環境の改善や物価の上昇などにより地価が上昇しているときも、収益物件の売却を検討するベストタイミングだといえるでしょう。
地価はさまざまな条件によって細かく変動するため、公的機関が発表する基準地価や公示地価をチェックしておくことが大切です。
所有する収益物件の現在の価値を把握したいときは、不動産会社に依頼して査定を受けると良いでしょう。
また、収益物件は利回りが良いと判断される状態で売却するのがおすすめです。
収益物件は今後の収入見込みによって売値が決まるため、空室が続いていると価値が低いと見なされてしまう傾向にあります。
低い家賃で貸し出していても、売却金額は下がりやすくなります。
相場以上の家賃を支払う入居者がいる状態であれば、売却価格は高くなりやすいでしょう。

収益物件を売却するメリットとは

収益物件を売却するメリットは、主に以下の3点です。

• 管理や入居者募集の手間がかからない
• 利益を確定させられる
• 売却益をほかの資金に回せる

それぞれのポイントについて解説します。

管理や入居者募集の手間がかからない

収益物件を所有している場合、建物の管理は所有者の責任になります。
入居者が入れ替わるたびに清掃が必要となり、部屋の状態によってはリフォームをしなければいけないこともあります。
このような出費が不要になるため、資金計画も立てやすくなるでしょう。
また、空室になるたびに入居者を募集する必要もなくなります。
収益物件は入居者がいなければ収入がなくなるため、急いで次の入居者を見つけたいと焦る気持ちになるかもしれません。
売却して収益物件を手放すことで、そのような手間や不安からも解消されるのがメリットのひとつです。

利益や損益を確定させられる

収益物件は、軌道に乗っていれば毎月安定した収入を得ることができますが、ずっとそのような状態が続くとは限りません。
金利上昇によるローン返済の負担の増加や、空室になって収入が途絶えるリスク、修繕のための急な出費など、想定外の事態が起きることも珍しくありません。
収益物件を売却して現金化すれば、先の見えないリスクを避けられます。
利回りの高い収益物件であれば、とくに高額での売却が期待できます。
もし今損益が出ているのであれば、売却すればこれ以上損失が拡大しないため、金銭的な負担が軽くなり不安もなくなるでしょう。

売却益をほかの資金に回せる

収益物件を売却すれば、そこで得た資金をほかの用途に使えるのもメリットのひとつです。
収益物件のローンが残っていれば、売却したお金を返済にあてることも可能です。
余った資金は教育費やマイホームの購入など自由に利用して、必要な資金を確保できます。
ローンの残債がなく、資金に余裕がある場合は、新しい収益物件を購入しても良いでしょう。
収益物件を運用した経験を活かせば、さらなる利益が期待できます。

収益物件を売却するデメリットとは

収益物件を売却するデメリットは、主に以下の3点です。

• 現金化までに時間がかかる
• 定期的な収益が得られなくなる
• あとからトラブルが起きることがある

それぞれのデメリットについてご説明します。

現金化までに時間がかかる

収益物件が売却できるまでには、時間がかかることが少なくありません。
居住用の不動産であれば、売却までに3か月から半年程度の期間がかかるのが一般的です。
しかし収益物件を探している方は少なく、より長い期間かかることもあります。
築年数が経過しており、最寄り駅から遠いなどの物件は、売れにくいことも考えられます。
買主が見つかってから契約を結び、決済と引き渡しをすれば現金が手に入りますが、まとまった資金を得るまでには時間がかかることを覚えておきましょう。

定期的な収益が得られなくなる

収益物件を手放すと、それまではあった定期的な収益が得られなくなります。
売却すればまとまった現金を手に入れることができますが、長期的に見れば売らずに所有し続けたほうが大きな利益が得られることもあります。
これまで生活の一部を収益物件からの収入に頼っていた場合は、家賃収入がなくなることで生活に影響が出る場合もあります。
収益物件を売却する際は、売却したときの利益と所有し続けたときの収益をシミュレーションして比較することが大切です。

あとからトラブルが起きることがある

入居者がいる状態で収益物件を売却する「オーナーチェンジ物件」の場合、あとからトラブルが起きることがあります。
すでに入居者がいると売却前に部屋の内覧ができないため、買主は部屋や入居者の状況がわからないまま購入することになります。
売却後に買主と入居者でトラブルが起きたり、部屋が想定以上に傷んでいることもあるでしょう。
入居者のいる収益物件を売却する場合は、物件の価値のとおりに正しく値付けして、慎重に手続きを進めることが大切です。
入居者がいない収益物件を売却する場合は、現状を買主に確認してもらえるため、オーナーチェンジ物件に比べるとトラブルが起きる心配は少ないでしょう。
ただし、入居者がいない収益物件を売るためには、所有者が内覧への対応などをおこなわなければいけないことがあります。

まとめ

収益物件を売却する場合は、メリットとデメリットを把握したうえで冷静に判断することが重要です。
収益物件を手放せば毎月の収入はなくなりますが、まとまった資金を得ることができます。
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