2022-10-25
不動産売却などの不動産行為は、判断能力が不十分な方にはできません。
成年後見制度とは、このような判断能力の乏しい方を保護する制度です。
もし親が認知症などによって判断能力が低下した場合、親の不動産は成年後見制度を利用して売却することになります。
そこで今回は、高崎市周辺で不動産売却をご検討中の方に向けて、成年後見申し立ての手続きや必要書類、成年後見人による不動産売却方法をご紹介します。
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成年後見制度とは、認知症や精神障害・知的障害などによって判断能力が不十分の方を保護・支援するための制度です。
判断能力が低下した方は成年後見制度を利用することで、家庭裁判所監督のもと、成年後見人から大きくわけて2つの支援を受けられます。
財産管理とは、ご本人に代わって預貯金や不動産といった財産を管理する支援で、詐欺などからご本人を守ります。
また身上監護とは、介護サービスの契約や施設への入所手続きなど、ご本人の生活を守る支援です。
成年後見制度には「任意後見」と「法定後見」の2種類があります。
それぞれの特徴を確認しておきましょう。
任意後見制度
任意後見制度とは、判断能力が十分にあるうちでなければ利用できず、将来に備えてあらかじめ後見人などを決めておく制度です。
ご本人の意思により選んだ方を後見人とし、公正証書による任意後見契約を締結することで成立します。
任意後見契約を結んでおけば、将来ご本人の判断能力が低下した場合でも、契約で定めた内容についての法律行為などを任意後見人が代理人としておこなうことができます。
法定後見制度
ご本人の判断能力が十分にあるうちに契約を結んでおく任意後見制度と異なり、法定後見制度はご本人の判断能力がすでに低下しているという場合に利用する制度です。
また、法定後見制度の場合、後見人は家庭裁判所がもっとも適していると思われる人物を選任します。
法定後見人は、ご本人の代理人として法律行為をおこなう代理権のほか、ご本人の法律行為などに対して同意を与える同意権、ご本人の法律行為を取り消すことができる取消権が認められています。
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ご本人の判断能力の低下がみられる際の成年後見申し立ての手続きは、家庭裁判所への申請が必要です。
ここでは、成年後見申し立ての手続き方法と必要書類についてご紹介します。
成年後見制度を利用する際には、ご本人の住所を管轄する家庭裁判者へ「成年後見開始審判申立」をおこないます。
申し立てをおこなえるのは、以下に該当する方です。
申し立てが受理されると、申請書類の内容やご本人のさまざまな事情などで総合的に判断し、家庭裁判所が後継人を選任します。
なお、申し立てる際に後見人の候補者を推薦できますが、必ずしも推薦した方が後見人に選任されるとは限りません。
裁判所がその候補者を不適格と判断した場合は、別の人物を選任する可能性もあります。
希望した候補者が後見人に選ばれなくても、申し立てをおこなったあとから申請を取り下げることはできないため、申請手続きは慎重におこないましょう。
一般的に、成年後見申し立ての手続きに必要な書類は以下のとおりです。
なお、成年後見申し立て手続きに必要な書類はケースによって異なるため、必ず家庭裁判所に確認をしてから申請をおこないましょう。
申請に必要な費用
成年後見申し立てには、収入印紙(3,200円程度)と郵便切手(3,700円程度)、またご本人の鑑定が必要な場合には鑑定費用(10万円程度)などが必要となります。
なお、医師などによる鑑定がおこなわれるケースは全体の約10%です。
また、裁判所への手続きを弁護士や司法書士へ依頼する場合には、別途費用が発生します。
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ご本人の所有する不動産を成年後見人が売却するときには、その不動産がご本人にとって居住用なのか非居住用なのかの区別が非常に重要となります。
居住用か非居住用かによって、不動産売却に必要な手続きが異なるため注意しましょう。
ここでは、居住用不動産と非居住用不動産、それぞれの不動産売却の方法をご紹介します。
売却したい不動産がご本人の居住用の場合には、家庭裁判所の許可を得る必要があります。
居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要
居住用不動産とは、現在住んでいる不動産だけではなく、将来住む予定の不動産や、介護施設へ入所する前や病院へ入院する前の不動産も含まれます。
これらの居住用不動産が確保されていることは生活上とても重要であるため、ご本人を保護する観点から家庭裁判所がその売却が適切であるかどうかを判断する必要があるのです。
なお、家庭裁判所の許可を得ずに居住用の不動産売却をおこなった場合、その売買契約は無効になります。
居住用不動産売却の申請方法
居住用不動産売却の許可を得るためには、ご本人の住所を管轄する家庭裁判所へ申立書を提出します。
申請に必要な書類は裁判所によって異なりますが、一般的に以下のものがあります。
裁判所では、これらの書類と売却理由を確認し、ご本人にとって必要のある売却であるのか、売却条件に相当性があるのか、などを慎重に審査したうえで判断します。
そして、居住用不動産の売却をおこなうことによってご本人を保護することになると判断された場合に、家庭裁判所から不動産売却の許可がおりるのです。
売却したい不動産が非居住用の場合には家庭裁判所の許可は必要なく、成年後見人の判断で不動産売却ができるとされています。
しかし、その売却が必要だという合理的な理由がなければ売却はできません。
非居住用不動産を売却するには正当な理由が必要
売却が認められるには「本人の生活費を確保するため」「本人の医療費を捻出するため」といった、ご本人の生活を守るために必要不可欠な売却であるという正当な理由が必要です。
もし正当な理由なく売却をおこなった場合には、成年後見人として不適切な対応であると問題視され、後見人の解任や不動産売却の無効となる可能性があります。
また、不動産の売却価格についても注意が必要です。
正当な理由もなく一般的な相場からかけ離れた安い価格で売却してしまうと、ご本人が不利益を被る売却であると家庭裁判所に判断される可能性があります。
売却の必要性や非居住用といえるかどうかの判断が難しいケースでは、事前に専門家や家庭裁判所に相談すると良いでしょう。
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所有者ご本人の判断能力が乏しい場合には、成年後見制度を利用して正しい手順で不動産売却をおこなうことが大切です。
また、将来の備えとして任意後見契約を結んでおくと安心でしょう。
私たち「ハウスドゥ高崎倉賀野」では、高崎市を中心に不動産売却のサポートをしています。
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