任意売却とは？できないケースとできない場合はどうなるのかについてご紹介

住宅ローンの完済が難しい場合に検討できる任意売却についてご存知でしょうか。
しかし、任意売却できない場合もあり、その際はどうなるのかを知らなければ、返済計画が大きく狂うことになります。
そこで今回は高崎市で不動産売却をサポートする私たちハウスドゥ高崎倉賀野が、任意売却とは何か、できないケースとできない場合はどうなるのかについてご説明します。

できないとどうなる？任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンの完済が難しい場合でも一定の条件を満たすことで金融機関から了承を得て、一般市場で不動産を売却する方法です。
通常、不動産売却では、物件の引き渡し時点で住宅ローンを完済しておく必要があります。
なぜなら、住宅ローンの借り入れによる抵当権を抹消しなければ、売却ができないからです。
抵当権とは住宅を住宅ローンの担保とする権利で住宅ローンを完済することで解除できます。
つまり不動産を売却した際に、売却資金を全額ローン返済に充ててもローンが残る場合は抵当権を抹消してもらえず、売却もできないということです。
ですが任意売却することを金融機関に認めてもらうことで、住宅ローンが残ってしまう場合でも抵当権を解除してもらって不動産の売却ができるようになるのです。

任意売却の流れとは

任意売却をおこないたい場合、まず金融機関に相談する必要があります。
そして不動産会社に物件の査定を依頼し、査定価格を出します。
査定価格を金融機関に伝えて、任意売却の可否について金融機関に検討してもらいます。
金融機関から任意売却の了承を得られたら、売却活動を始めることができます。

任意売却と競売との違いとは

競売とは、債権者が不動産を差し押さえて、法的な手続きを経て強制的に売却をおこなう方法です。
競売になると、家の持ち主が売りたくないと思っていても、強制的に売却されてしまいます。
住宅ローンの滞納が3か月から6か月ほど続くと、期限の利益の喪失となり、住宅ローンの一括返済が迫られます。
「期限の利益」とは、「滞りなく住宅ローンを返済している間は、金融機関から一括返済をもとめられない」という債務者にとっての利益のことです。
競売にかけられた場合、売却価格は通常の売却や任意売却よりも安くなります。
また、競売後の引き渡し時期についても、家の持ち主の意向とは関係なく設定されます。
そのため、所有者には金銭面、実生活、精神面で大きな負担を強いられることになるのが競売です。
一方、任意売却の場合は強制的に不動産売却されるわけではないので、金融機関に相談して同意を得られれば、家の持ち主の意向が反映された形で売却条件を決めることができます。

任意売却ができないケースとは？

任意売却ができないケースは主に4つあります。

①任意売却を金融機関が認めてくれないのでできない

任意売却は、金融機関にとってリスクのある手段なので認められない場合があります。
なぜなら、売却により住宅ローン融資の担保である不動産を失うことになり、ローン残債の返済リスクだけを負うことになるからです。
金融機関の中には、任意売却自体を認めていないところもあるため、事前に確認しておくと良いでしょう。

②ローン残債がオーバーローン状態で任意売却できない

自宅の査定額がローン残債より低いオーバーローンの場合、金融機関が認めてくれずに任意売却できないケースがあります。
対策としては、現在の収入をもとに、より実行性の高い返済計画を金融機関に提示できるかがポイントです。

③共同名義人や連帯保証人の同意が得られず任意売却できない

3つ目は、自宅の共同名義人や住宅ローンの連帯保証人の同意が得られずに、任意売却できないケースです。
共同名義人や住宅ローンの連帯保証人になるのは、配偶者が多いです。
結婚関係が維持できている場合は、同意を得るのは難しくないかもしれません。
ですが、離婚している場合、状況次第では同意を得るのが難しく任意売却できないケースもあります。

④物件が建築基準法に違反していて任意売却できない

任意売却したい不動産が建築基準法に違反している場合、任意売却ができないケースがあります。
建築基準法違反のよくある具体例としては、容積率や建蔽率のオーバーなどです。
新築時には問題がなくても、増築したことによって違法建築になってしまうことがあります。
違法建築の物件は、銀行融資が下りないことがほとんどなので、任意売却が難しいでしょう。
また建築基準法違反のみならず、物件が何らかのトラブルを抱えているケースでは、任意売却ができないことが多いと思っておくほうがよいでしょう。

任意売却ができないとどうなるのか

任意売却ができない場合の流れは、物件が競売にかけられ、競売後の残債が支払えない場合は自己破産ということになります。

抵当権がはずされ裁判所が売却活動の一切をおこなう

自宅が競売にかけられると、金融機関によって設定されていた抵当権が強制的に外され、売却できる状態になります。
抵当権は、民事執行法にもとづいて裁判所による抹消登記がおこなわれます。
任意売却では金融機関との連携が必要になるものの、一般の不動産売却のように様々な形で売主として売却活動に関わることになります。
ですが競売による売却では、売却活動のすべてを裁判所がおこなうので、所有者が競売による売却活動に関与することは一切ありません。

競売にかけられたことを他人に知られる可能性がある

裁判所によって競売にかけられると、競売物件の情報が開示されます。
その際、物件の所有者の名前は出ませんが、住所の概要や物件の面積が公表されます。
入札を検討している不動産会社や不動産投資家は、裁判所によって公開された情報をもとに物件調査をおこないます。
近所の方に競売となったことを知られる可能性もあります。
入札開始の1か月前になると、インターネットで物件情報の詳細が公開され、誰でも簡単に閲覧できるようになります。
そのため、自宅が競売にかけられていることを、近所の方にさらに知られやすくなります。

任意売却より売却価格は安くなり引越し費用の控除もない

競売の売却価格は、任意売却よりも安くなります。
なぜなら競売の売却基準価格が市場価格よりもかなり低いため、落札価格は市場価格の7割から8割程度になるのが一般的です。
また競売では引越し費用の控除もなく、全額自分で支払う必要があります。
一方、任意売却の場合は、物件の引き渡しをスムーズにおこなうため、交渉次第で金融機関が引越し費用を負担してくれます。

競売後の残債を支払えない場合は自己破産になる

競売後も残債がある場合は、金融機関から一括返済を迫られます。
ですが競売にかけられる状況では、一括返済は不可能なケースがほとんどなので自己破産を選択することになります。
ですが、自己破産をして本人はローン残債の支払いが免責されても、返済義務が連帯保証人に残ります。
よって連帯保証人に多大な迷惑をかけ、信頼関係が失われるのは避けられません。
また、自己破産をしても滞納していた税金の返済義務が残ることも覚えておきましょう。

まとめ

今回は任意売却とは何か、できないケースとできない場合はどうなるのかについてご説明しました。
住宅ローンの完済が難しい場合でも金融機関から了承を得ることで、任意売却をおこなうことができます。
ですが、金融機関から任意売却の了承が得られない場合もあります。
任意売却できない場合は、競売にかけられるため注意しましょう。
私たちハウスドゥ高崎倉賀野は高崎市で不動産売却をおこなっております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。