離婚を機に不動産売却をご検討中の方が知っておくべき注意点をご紹介！

3組に1組が離婚をするといわれている昨今、離婚により不動産売却を検討する方も多くいます。
離婚による不動産売却では通常の売却とは異なる問題が生じるため、事前に注意点をしっかりと押さえておくことが大切です。
そこで今回は、高崎市周辺で不動産売却をご検討中の方に向けて、離婚を機に不動産売却をおこなうときの注意点について解説します。
共有名義の場合や売却方法、媒介契約の選び方など、スムーズな売却をおこなうための知識を身につけておきましょう。

離婚時の財産分与で不動産売却をおこなうときの注意点とは

離婚をする際には、財産分与をおこないます。
分配のしにくい不動産を分け合う方法として、売却により現金化する方法が多く用いられますが、いくつかの注意点があります。

財産分与における注意点

財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を離婚時に分け合うことです。
夫婦で暮らしていた一戸建て住宅やマンションといった不動産も財産分与の対象に含まれるため、離婚時にどのように分配するのかを決める必要があります。
財産分与においては、夫名義の不動産であっても妻が2分の1を受け取る権利があります。
婚姻前に購入した不動産であっても住宅ローンを婚姻後も支払っていた場合には、その分については夫婦の共有財産となるため財産分与の対象となります。
ただし、不動産の売却は名義人でなければできない点に注意が必要です。
夫名義であれば夫が、夫婦の共有名義であれば2人の同意がなければ手続きができません。

共有名義の不動産売却における注意点

近年、共働きの夫婦が2人で住宅ローンを組み、共有名義となっているケースが増えています。
また、たとえ夫の単独名義であっても妻が連帯保証人になっていることが一般的です。
このような共有名義の不動産では、住宅ローンより高く売れる場合は大きな問題にはなりませんが、不動産を売却してもローンが残ってしまう場合に注意が必要です。
不動産の時価が住宅ローンの残債が大きい、いわゆるオーバーローンの状態では、不足分を手持ち資金で補わない限り通常の売却が困難です。
住宅ローンを完済するまではそれぞれの返済を続けなくてはならず、住宅ローンが残っている状況で連帯保証を解消することも難しいでしょう。

不動産売却のタイミングにおける注意点

離婚を機に不動産売却をおこなうタイミングとしておすすめなのは「離婚前」です。
不動産を売却するにはさまざまな手続きが伴うため、夫婦の協力が必要です。
離婚届の提出を急ぐ特別な理由がないのであれば、お互いに連絡の取りやすい離婚前に売却をおこなうと良いでしょう。
ただし、売却代金の分配を離婚前におこなうと贈与税や不動産取得税の課税対象となる可能性があるため、財産分与は離婚後におこなうことをおすすめします。

離婚時の不動産売却における売却方法を選ぶ際の注意点とは

一般的に、不動産を売却する方法は「仲介」と「買取」の2種類です。
それぞれの特徴や注意点を知って、ご自身の状況に適した方法を選択しましょう。

仲介による不動産売却とは？

仲介とは、買主を探してもらうために、不動産会社に依頼する売却方法です。
通常、不動産を売却すると聞くと、仲介をイメージするのではないでしょうか。
仲介では、次のような流れで不動産売却をおこないます。

• 自分で相場を調べて相場観を掴んでおく
• 不動産会社へ査定依頼・媒介契約の締結
• 売り出し価格を決める
• 不動産会社による売却活動が始まる
• 買主と売買契約を結ぶ
• 売却代金の決済、物件の引き渡し

このように、不動産会社が間に入って売主と買主の仲を取り持つことで売却を成立させる方法です。
仲介を選ぶ際の注意点
仲介の場合、一から購入希望者を探す必要があるため、ある程度の売却期間が必要です。
通常、不動産会社は3か月程度での売却を想定して査定価格を算出しますが、物件の立地条件や建物の状態などにより売却成立までに3か月以上の期間を要するケースも多くあります。
ただし、仲介ではさまざまな広告媒体を利用して広く購入希望者を探すため、市場相場価格で売却できる可能性が高いというメリットがあります。
離婚時に不動産を手放す期間にゆとりがあり、できるだけ高く売りたいという方は仲介での売却方法を検討してみると良いでしょう。

買取による不動産売却とは？

買取とは、不動産が直接買主となる不動産売却方法です。
仲介のように一から購入希望者を探す必要がなく、不動産会社と直接価格などを交渉し、条件がまとまればすぐに契約、決済・引き渡しへ進めることが可能です。
このように、買取では仲介に比べて売却期間を圧倒的に短くできるという特徴があります。
また、売却活動のための広告掲載などが必要ないため、近隣の方に売却を知られたくない方にも向いているといえます。
買取を選ぶ際の注意点
買取では、短期間で売却ができるというメリットがある反面、仲介に比べて売却価格が低くなりやすいというデメリットがあります。
これは、不動産会社が買い取った不動産を、再販売する過程で発生するリフォーム費用や造成費用が差し引かれるためです。
利益を見越した価格で買い取るために、価格設定が市場価格より低くなるというわけです。
離婚時に「とにかく早く不動産を手放したい」「現金化を急いでいる」というような方は買取での売却方法を検討してみると良いでしょう。

離婚時の不動産売却における媒介契約を選ぶ際の注意点

離婚時の不動産売却において仲介による売却方法を選んだ方に向けて、媒介契約を選ぶときの注意点をご紹介します。

媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産会社へ正式に不動産売却の仲介を依頼する際に結ぶ契約のことです。
媒介契約は、どのような売却活動をおこない、成約した場合の仲介手数料はいくらなのかといった内容を明確にするためにおこないます。
3種類の媒介契約
媒介契約には特徴の異なる3種類があり、ご自身の条件に合うものを選択します。
媒介契約は次の3種類です。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

「一般媒介契約」は、同時に複数の不動産会社へ仲介を依頼することが可能で、売主がみつけた購入者へ直接売却することもできます。
また、レインズという不動産流通機構の運営するサイトへの登録義務や販売状況の報告義務はありません。
「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は、どちらも1社のみとの契約となり、レインズへの登録義務や販売状況の報告義務がある点では同じです。
異なる点は、専属専任媒介契約ではレインズへの登録が早く、販売状況の報告頻度が高いという点のほか、専属専任媒介契約では売主がみつけた購入者への売却も不動産会社を介す必要があるという点です。

媒介契約を選ぶ際の注意点

媒介契約は、売主の状況と物件の条件に合うものを選ぶことが大切です。
時間をかけて納得する価格で売却したいという方や、築年数が比較的浅く立地条件の良い物件の場合は、一般媒介契約に向いています。
ただし、一般媒介契約では複数の不動産会社とのやり取りが必要になるため、忙しい方は少々手間に感じるかもしれません。
一方、早期に確実に買主をみつけたいという方や、需要が低く売れにくい物件の場合には、専任媒介契約か専属専任媒介契約が向いています。
売主に購入者のあてがある場合には、専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。

まとめ

離婚の状況が個々で異なるように、不動産の条件も個々で異なります。
これらの注意点を把握したうえで、それぞれの状況や条件に合った方法で不動産売却を進めることが大切です。
私たち「ハウスドゥ高崎倉賀野」では、高崎市を中心に不動産売却のサポートをしています。
不動産に関するお悩みは、お気軽に弊社へご相談ください。