家の解体費用相場は？工事の流れと売却前に取り壊す際のデメリットをご紹介

古い家の売却を考えたとき、建物を取り壊して「更地」として売るか、建物をそのままに「古家付き土地」として売るかは悩ましい問題でしょう。
家の解体費用は高額になるため、どちらが得かは多角的な視点から慎重に判断する必要があります。
そこで今回は、高崎市周辺で不動産売却をご検討中の方に向けて、家の解体費用を決める要因と解体工事の流れ、売却前に解体することで生じるデメリットについて解説します。

売却する家の解体費用相場は？解体費用を決める要因は3つ

家を更地として売却する場合、建物の解体費用がかかります。
まずは、解体費用の相場観を掴んでおきましょう。

家の解体費用の相場は？

家の解体費用の相場は建物の構造により異なり、木造は1坪あたり3～5万円、鉄骨造は1坪あたり4～6万円、鉄筋コンクリート（RC）造では1坪あたり6～8万円ほどが相場といわれています。
木造30坪の家であれば、90～150万円程度が費用相場となる計算です。
ただし、家の解体費用は複数の要因が影響して変動するため、相場どおりにいかないケースも多くあります。

解体費用を決める3つの要因

家の解体費用を決める主な要因は次の3つです。

• 構造
• 立地
• 付帯工事

売却を予定しているご自身の家の状況を思い浮かべながら、それぞれ詳しく確認していきましょう。
構造
家の解体費用が木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート（RC）造の建物構造により異なるのは、解体工事にかかる手間や重さ、廃棄のしやすさなどが影響するためです。
また、屋根や基礎部分の解体に費用がかかるため、2階建ての建物より1階建ての平屋のほうが割高になる傾向にあります。
もし地下室がある建物ならば、特殊な重機や埋め立て作業が必要になるため、その分の解体費用が大幅に上がることになります。
立地
家の立地環境も、解体費用を決める大きな要因の1つです。
解体する家が住宅密集地にあり隣地との距離がすごく近い場合や、重機がはいれないほど狭い敷地、大型トラックの出入りが難しいような場所に建っている家といったケースでは費用が加算されるでしょう。
これは、重機が使えないために多くなる手作業や交通整備にかかる人員が必要になるためです。
作業・工程追加のための人件費は1日あたり1～2万円が相場であることから、工期が長くなればその分費用も増えるわけです。
また、解体費用には地域差もあります。
物価や人件費の高い都市部にある家の解体費用は、田舎にある家の解体費用に比べ高くなりがちです。
付帯工事
最終的に、建物本体の解体費用に付帯工事費用が加算されて総費用が決定されます。
付帯工事には、庭木や庭石の撤去、ブロック塀やフェンスの撤去などのほか、解体する家のなかに残された家具などの残置物の処分などがあります。
また、古い家には有害物質として指定されているアスベスト（石綿）が使用されていることがあり、この場合はアスベストの処理に費用が必要です。
主な付帯工事の費用相場をご紹介します。

• 庭木の撤去…1～5万円／本
• ブロック塀の撤去…2,000～3,000円／㎡
• アスベストの処理（処分面積300㎡以下）…2～8万5,000円／㎡

なお、これらの費用は解体業者によっても異なるため、現実的な費用を知りたいという方は見積もりを依頼することがおすすめです。

売却時の家の解体費用に含まれる工事内容と流れとは

家を解体して更地として売却するには、まず解体業者へ見積もりを依頼します。
解体業者が現地調査をおこない算出した解体費用や工事内容に納得をしたうえで契約をします。

解体費用に含まれる工事内容と流れをチェック

家の解体費用に含まれる工事内容と、更地になるまでの大まかな流れを事前に把握しておくと安心です。
解体工事には「解体準備」「解体工事」「廃材処理・整地」と、大きく分けて3つの工程があります。
それぞれの工程の流れをみていきましょう。
工程①解体準備
本格的な解体工事を始める前に、次のような準備が必要です。

• 近隣へのあいさつ
• 足場や養生の設置
• 電気・ガスの配管配線を撤去

まず、騒音やほこりの出る解体工事を始める前に近隣へあいさつにいき、作業内容と工事期間をご案内します。
次に、工事に必要な足場を組み養生を設置しますが、この養生の設置は近隣への影響を少なくするための処置といえます。
また、電気やガスの停止、配管や配線の撤去依頼の連絡はご自身でおこなう準備の1つです。
工程②解体工事
解体準備が整えば、本格的な解体工事がスタートします。
解体工事では塀や門などの周辺物や、内装部分を手作業で分別して撤去することから始めます。
建物本体の工事では、全体を重機で解体したのちに梁や柱、屋根といった骨組みの解体、最後にコンクリートの基礎を掘り起こして撤去するという流れが一般的です。
工程③廃材処理・整地
解体工事で最後の工程となる廃材処理・整地では、廃材を分別してトラックで運び出したのち、地中になにか余計なものが埋まっていないかの確認をおこないます。
問題がなければ地面を平らにならす整地作業をおこない、工事は完了となります。

家の売却前に更地にすることで生じる解体費用以外のデメリット

ここまでにご説明してきたように、家を取り壊し更地にするには高額な解体費用がかかります。
この解体費用すべてを売却代金に上乗せして回収することは困難で、そうなれば家の売却において解体費用の負担はデメリットといわざるを得ません。
さらに、家を売却前に更地にする場合には解体費用の負担以外に、次のようなデメリットが考えられます。

税金の増額に注意が必要

家を取り壊して更地にする際は、解体費用の負担以外に税金の増額にも注意が必要です。
通常、家の建っている土地は、固定資産税や都市開発税の軽減措置が適用されています。
これは、固定資産税で最大6分の1、都市開発税で最大3分の1に減額するという特例で、家を取り壊し更地にしてしまうとこの軽減措置が適用されなくなり、実質的に税負担が増えてしまうというわけです。
更地にしてもなかなか売れず売却期間が長引いてしまえば、高くなった税金の負担は大きなデメリットとなるでしょう。

再建築不可に注意が必要

また、家を取り壊して更地にする際には、再建築不可となるケースにも注意が必要です。
現行の建築基準法による接道義務に適合していないケースや、市街化調整区域により規制があり再建築不可となっているケースでは、今建っている家を取り壊してしまうと新たに家を建てることができません。
そうなれば宅地として売却すること自体ができなくなるという、大きなデメリットとなってしまいます。
このようなケースでは建物を残しておき、リフォームをして使い続ける方向で売却を検討しましょう。

売却前に家を解体したほうが良いケース

このようなデメリットが生じる可能性がある売却前の解体ですが、なかには売却前に解体をしたほうが良いケースもあります。
それは、建物が著しく劣化しているケースです。
もう住めないほど劣化している家は、購入後に買主負担で解体をしなくてはいけなくなるため、買主は解体費用や工事期間を考えて購入に消極的になりがちです。
このようなケースでは、売却前に解体しておくことにより一時的な費用負担は増えますが、結果的に高く早く売れる可能性が高まるといえるでしょう。

まとめ

「更地として売却」するか「古家付き土地」として売却するかの問題は、個々の状況によって判断する必要があるため、どちらが得かということを一概にはいえません。
難しい判断となるため1人で判断せず、私たち不動産会社へご相談ください。
弊社は高崎市を中心に不動産売却のサポートをしています。
家の売却でお悩みの方は、お気軽に「ハウスドゥ高崎倉賀野」へご相談ください。