相続した不動産の売却をスムーズに進めるには？全体の流れや注意点を解説！

不動産は分割が難しい財産のため、相続人同士でトラブルへ発展してしまうケースもあります。
そんな不動産をスムーズに売却するためには、手続きの流れやポイントをしっかりと把握しておくことが大切です。
そこで今回は、相続した不動産を売却する際の流れ、遺産分割協議とは何か、相続した不動産の売却における注意点についてご紹介します。
高崎市で相続した不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてみてください。

相続した不動産を売却する際の流れとは

相続した不動産を売却する際は、通常の売却とは異なる手続きをおこなわなければなりません。
そのなかでも、とくに書類の準備や遺産を分割するための手続きが煩雑だといわれています。
全体の流れをしっかりと把握し、スムーズな不動産売却を目指しましょう。

流れ①死亡届を提出する

死亡届の提出期限は、被相続人（亡くなった親族）の死亡の事実を知った日から7日以内です。
死亡地、本籍地、所在地のいずれかの役所へ提出します。

流れ②遺言書の有無を確認する

相続では、遺言書の内容が優先されるため、相続の割合が変化する可能性があります。
あとで発見されると、分割をやり直す必要が出てくるため、しっかりと確認しておきましょう。
法務局や公証役場に預けているケースもあります。

流れ➂必要書類の準備を進める

不動産を相続する場合、次のような書類が必要です。

• 被相続人の住民票の除票
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 相続人（全員分）の戸籍謄本
• 相続人（全員分）の印鑑証明
• 不動産の登記簿謄本
• 不動産の固定資産評価証明書
• 不動産の相続人の住民票

被相続人が転居を繰り返していたケースでは、出生から死亡までのすべての戸籍謄本を集めるのに時間を要します。
また、相続人の戸籍謄本は、相続人としての権利の確定のため、全員分が必要です。
このあとの遺産分割協議をスムーズにおこなうためにも、書類は早めに準備しておくと良いでしょう。

流れ④遺産分割協議をおこなう

複数の相続人がいる場合は、遺産分割協議をおこなわなければなりません。
詳しくは、次の章でご紹介します。

流れ⑤不動産の名義変更をおこなう

相続した不動産を売却するためには、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する必要があります。
このような名義変更の手続きのことを「相続登記」といいます。
法務局へ申請し、所有権移転の登記手続きをおこないますが、個人での手続きが難しい場合は司法書士へ依頼しましょう。

流れ⑥不動産の査定を依頼する

ここからは、通常の売却と同様の手続きをおこないます。
不動産がどのくらいの価格で売れそうか調べるため、不動産会社へ査定を依頼しましょう。

流れ⑦不動産を売却する

相続した不動産を「仲介」で売却する場合は、不動産会社と媒介契約の締結が必要です。
そのあと、売却活動をおこない、買主が見つかれば売買契約、代金決済・引き渡しという流れで進みます。

流れ⑧利益の分配や確定申告をおこなう

換価分割を選択した場合は、売却金を割合に応じて分配します。
また、売却によって利益が出た場合は、確定申告の申請も必要です。
売却した翌年の2月16日から3月15日までに手続きをおこないます。
なお、確定申告の日程は、祝日などの関係でずれることがあるため、国税庁のホームページで確認しておきましょう。

相続した不動産の売却における遺産分割協議とは？

遺産分割協議とは、すべての相続人が集まり、遺産の割合について話し合うことです。
遠方にいるなどの理由で集まれない場合は、電話やメールなどによる参加や持ち回りでの協議でも問題はありません。
ただし、協議内容には、すべての相続人の同意が必要です。
1人でも反対する相続人がいれば、遺産分割協議は成立しないため、注意しましょう。

遺産分割協議の流れ

遺産分割協議は、次のような流れで進みます。
流れ①相続人を確定する
まずは、遺産分割協議への参加者をはっきりさせなければなりません。
そのため、被相続人の出生から死亡までの戸籍をたどり、相続人を確定します。
流れ②相続財産を確定する
次に、相続財産を確定します。
財産というと、プラスの財産に注目しがちですが、借金などのマイナスの財産も対象です。
どちらの財産も、相続人が公平に負担できるよう分配します。
流れ➂財産目録を作成する
相続財産が確定したら、それらを一覧表にした財産目録を作成します。
必須の作業ではありませんが、相続財産の内容がわかりやすくなるメリットがあります。
流れ④遺産分割協議書を作成する
すべての相続人で協議し、財産の分割方法について協議します。
遺産分割協議書には、すべての相続人の署名・捺印が必要です。
なお、遺産分割協議書で決定する相続の割合は、法定相続分でなくても構いません。
ただし、遺産分割協議で話がまとまらない場合は、調停へと発展するケースもあります。

不動産の分割方法は？

不動産は、財産のなかでも分割がしにくく、遺産分割協議でもトラブルの原因になりやすいといえます。
相続した不動産を分割する場合には次のような方法があります。
方法①現物分割
不動産を分筆し、1つの不動産を複数人へ分割する方法です。
方法②代償分割
1人の相続人が不動産を相続し、ほかの相続人へ不動産価額を分割した代金を支払う方法です。
方法➂共有分割
持分に応じて、不動産をすべての相続人で所有する方法です。
方法④換価分割
不動産を売却して得た現金を分割する方法です。
これら4つの方法のなかでおすすめなのは、換価分割です。
不動産を換金すれば、公平に分配しやすくなるためです。
換価分割は、相続した不動産を分割する手段として、よく用いられる方法でもあります。

相続した不動産の売却における注意点とは

最後に、相続した不動産の売却における注意点についてご紹介します。
相続した不動産の売却の場合、手続きが煩雑で通常の不動産売却と異なる点があるため、慎重に進めることが大切です。
注意点①相続登記を忘れずにおこなう
相続登記をせずに放置した場合、相続不動産は、すべての相続人の共有財産とみなされる場合もあります。
そもそも名義の変更をおこなわなければ、不動産の売却ができないため、忘れずに手続きをしておきましょう。
注意点②売却は早めにおこなう
相続した不動産は空き家になりやすく、近年、日本でも社会問題に発展しています。
居住者のいない空き家は、湿気がたまりやすいため、劣化が早まり、近隣に悪影響を及ぼしかねません。
衛生、安全、景観などの観点から見て、状態の良くない空き家は、自治体から特定空き家に指定されることもあるため、注意が必要です。
特定空き家に指定された場合、固定資産税の優遇措置の解除や強制解体になる可能性があります。
特定空き家に指定されなくても、管理費や維持費の負担が続くため、劣化が進む前に売却することがおすすめです。
注意点➂相続税の申告には期限がある
不動産を相続した場合、死亡したことを知った日から10か月以内に税務署へ申告しなければなりません。
期限内に申告しなかった場合、納税額が増えるため、注意しましょう。
なお、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却すれば、「相続税の取得費加算の特例」が受けられます。
この特例が適用されると、相続税が取得費として認められるため、譲渡所得税の節税につながります。

まとめ

今回は、相続した不動産を売却する際の流れ、遺産分割協議とは何か、相続した不動産の売却における注意点についてご紹介しました。
相続した不動産を売却する場合は、通常の売却に比べて段取りが多いため、早めに準備に取りかかることが大切です。
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高崎市で相続した不動産の売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。